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告訴你辦房貸的眉眉角角
房貸是每個月家庭最沈重的負擔，因此讓房貸的成數高且利率低，成為購屋者必修的功課。2018年，房市買氣回溫，民眾怎麼樣才能拿到最優惠的房貸利率？「其實房貸最終還是看人與物的條件，以及銀行如何鑑價。」瞭解遊戲規則，因銀行打交道做好朋友並不難。
以下先看房貸的基本介紹
• 房貸額度高低，決定於房子本身的內外部條件
1. 以外部環境來看，地段優良很重要，房屋座落於優良學區、鄰里公園或區域性公園、捷運站附近等區域，貸款額度皆可較高；另外像生活機能、名人居住區、重大建設開發區等，貸款額度會較高，銀行甚至把全國各縣市分成4個區段，A級區段（台北市、板橋、蘆洲等）最高可達8成。
2. 以內部條件來看，格局方正、視野景觀良好、室內採光佳、附贈新穎實用的裝潢等，都可以提高貸款額度，因為這類房子轉手較容易，銀行會視為有保障的房屋，因此消費者在購屋時，應以這類區域作為優先考量。
• 年輕有本錢，利率最漂亮
1. 銀行房貸最愛的客戶是年輕人。根據聯徵中心數據，2018年第1季房貸年齡流量資料，30至35歲區間成長最多，核貸成數平均為57％，且平均貸款利率1.68％；而年紀超過45歲，跟以往貸款成數比較，不增反減，核貸成數降到6成區間。
• 銀行就愛優質客戶
1. 「一年以上信用往來紀錄正常」、「信用卡全額繳清，未使用循環利息，無使用現金卡」、「負債單純(無二筆以上貸款)」、「所有負債最近一年未曾滯繳」、「近期無多家銀行查詢紀錄」以及「固定年收入60萬元以上」等要件者。
• 加分職業
1. 「會計師、律師、醫師、不動產估價師及建築師等專業人員」、「上市上櫃公司醫事機構、天下雜誌1000大製造業、500大服務業、100大金融機構、及實收資本額一億元以上股份有限公司之正式員工」 以及「軍公教機關人員」。
• 提高貸款額度偏方
1. 增加擔保人，若擔保人可提高至二人或二人以上，或連保人名下又有不動產，可爭取到較佳的貸款額度。
2. 增加抵押品，若有需要提高名下某一個房子的貸款額度，亦可嘗試再拿第二個不動產抵押，提高擔保設定。
3. 長期與銀行維持良好關係，例如長期定存、以大額存款爭取成為行庫的VIP會員。
• 「準時」繳款，讓信用不扣分
1. 銀行評估個人信用的原則，莫過於5個P：People（貸款人或企業之狀況）、 Purpose（資金用途）、 Payment（還款來源）、 Protection（債權確保）、 Perspective（借款人還款能力未來性）
• 首購族，最優惠
1. 以年齡在20歲以上、名下無自用住宅的首購族為主，前2年房貸利率為1.44%，第3年起利率1.74％，每戶最高可貸800萬元、最長可貸30年，包含3年寬限期
房屋增貸介紹
所謂的房屋貸款增貸，就是房貸戶以住宅申辦房貸一段時間並清償部分本金之後，再次申請房貸。增貸時，房貸專員將為您的房屋重新鑑價，以為您規劃合適的增貸方案、滿足省息或資金需求。
準備文件
1. 個人身份證影本
2. 勞保卡或勞保異動單
3. 薪轉存摺封面加上近半年明細,或扣繳憑單或往來存摺
4. 土地及建物的所權狀影本
5. 原貸銀行近一年份繳息明細
如何申辦
可向原房貸銀行申請增貸，或找其他銀行申辦，銀行會重新鑑定擔保品價值與勘察房子屋況，若備妥相關文件，還款紀錄加與還款能力皆良好，便可順利申請到房屋增貸。
申請房貸重點你的還款能力及信用狀況
舉凡個人對銀行的貢獻度如何？是否過去有跟該行往來？往來的狀況如何？是否曾發生逾期借貸的記錄？這些均會被銀行列入徵信的項目，因此平時便應多跟銀行打交道並建立良好的關係及信用度，若真的信用不良可找代辦公司協助喔!
申請房貸重點2.貸款擔保品價值
在借款人無法履行貸款契約時，銀行所能做的最壞打算就是將擔保品拍賣出售，因此銀行對擔保品價值的認定與貸款成數息息相關，如果借貸人提供的擔保品賣相不佳，對銀行的貢獻度又不是十分出色，則可貸的成數也將大打折扣。而擔保品的地段、屋齡、建物結構、建材及產品規劃等均會影響其價值。此外，擔保品未來的增值潛力、轉手的難易度、風險性的高低等也都會左右銀行對擔保品價值的認定。
申請房貸重點3. 維持良好的薪轉記錄
維持良好的薪轉記錄可以說是爭取貸款很重要的條件之一。如果你領的薪水都是現金，記得要拿去銀行存，並在存款條上備註付款單位的名稱，這樣刷簿子時可以看到備註，作為薪資入帳的證明。
此外，由於薪轉的簿子在申請貸款時會提供影本給銀行參考，所以平常最好不要將存款用罄，不然銀行會認為你是月光族，入不敷出，影響自己償債能力的評分。
申請房貸重點4. 提高最近3個月的財力證明
如果你有買房子的計畫，可以先跟家人借一筆金額存入你的帳戶，可以使用定存或活期存款，等3～6個月後如有買房子，可以提供給銀行作為財力證明，等貸款下來後再還給家人。
申請房貸重點5. 提供保證人
一般而言，保證人的還款能力可以和貸款人合併計算，所以如果可以提供收入和信用條件好的保證人，將有助於爭取較好的貸款條件。有些銀行為了避免貸款人為記名登記的人頭，所以要求保證人必須為二等親內的親屬。不過，仍有些銀行對保證人資格沒有規範，可以善用保證人來提高自己的授信條件。
申請房貸重點6. 增加與貸款銀行的往來
為了增加自己在銀行眼中的優良記錄，建議可以找目前較常往來的銀行（如：薪轉銀行、信用卡銀行）詢問房貸，平常存款後盡量不要去提款，累積存款餘額，記錄看起來比較好看。當你與該銀行的往來越頻繁，你的貸款條件議價能力也會越高喔！
申請房貸重點7.貸款年限
一般房貸年限多訂為15~20年，但銀行法修訂後，30年期的房貸已成為貸款人的新寵。若其房貸年限愈長，每月所須攤還的貸款便愈低，可提昇購屋能力，但所支付的利息也比較多。因此還款能力最好控制在個人收入的三分之一左右。在考慮貸款年限時，也應將利息支出的差距、通貨膨脹及個人經濟狀況等因素列入考慮。
沒有確定要貸哪一家前，先不要填貸款申請書，也不要提供貸款人的身分證影本或授權銀行調聯徵喔！因為聯徵報告也會顯示最近3個月的「被查詢紀錄」，如果最近3個月被密集的調閱聯徵記錄，表示你有貸款的需求，但是可能收入信用條件不佳，其它家銀行提供的貸款條件都不好，所以才會密集的詢其它家銀行，所以在聯徵記錄中「被查詢紀錄」最好越少越好。
簡單來說，在申辦房貸之前先做好功課，了解利率高低，有無鑑界費等，可讓自己申請到更高額度貸款，除了銀行行庫外，許多代辦公司也有承辦房屋貸款，如果你有貸款需求，不妨詢問專業且合法的機構棒您評估最適合的房貸方案喔!
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